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　　在樓市持續(xù)向好的行情下，上市房企中報業(yè)績再續(xù)靚麗，拿地?zé)崆槿圆粶p，也直接推動存貨規(guī)模的整體增加，并逼近4萬億元大關(guān)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，118家A股上市房企合計存貨規(guī)模達(dá)到3.92萬億元，較2016年末增加10%。其中，有9家上市房企挺進(jìn)“千億存貨俱樂部”，而去年末這一數(shù)據(jù)為6家。

　　面對如此巨額的存貨，上市房企們?nèi)詫⒊齑娴哪繕?biāo)發(fā)力。不過，出于會計處理上的審慎態(tài)度，部分上市房企已在計提存貨跌價準(zhǔn)備，其中萬科、綠地控股等計提金額均超過10億元。

　　存貨逼近4萬億

　　今年上半年，上市房企們一邊在致力于去庫存，一邊在大手筆拿地，使整體存貨不降反升。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，118家A股上市房企合計存貨規(guī)模達(dá)3.92萬億元，較2016年末增加10%。其中，62家上市房企的存貨較去年末有不同程度的增加，占比52.5%。大型房企萬科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)等存貨的增幅均超過6%。

　　從存貨規(guī)�？�，今年年中，有9家上市房企的存貨規(guī)模超過千億元，挺進(jìn)“千億存貨俱樂部”，去年末這一數(shù)據(jù)為6家。

　　其中，存貨規(guī)模名列榜首的是萬科A，高達(dá)4963億元；其次是綠地控股和保利地產(chǎn)，分別為4682億元和3715億元。另外，華夏幸福(600340.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、首開股份(600376.SH)、陽光城(000671.SZ)等存貨均超過千億元。而在去年，陽光城、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)均還不在“千億存貨俱樂部”。

　　“公司剛換了管理層，新上任的董事長朱榮斌提出‘保供貨、去庫存’兩大目標(biāo)，今年上半年市場比較好，公司的土地儲備增加規(guī)模很大，主要集中在一二線城市、長三角、珠三角等區(qū)域，導(dǎo)致存貨也有所增加。”9月7日，陽光城投資者關(guān)系相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　陽光城中報顯示，“報告期內(nèi)，在審慎關(guān)注土地價格合理性的基礎(chǔ)上，通過招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊(計容建面721.73萬平方米)。其中，通過合作并購獲取52個項目，計容面積552.44萬平方米。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上市房企的土地儲備正步入上行通道，房企拿地?zé)崆椴粶p。主要是因為2015年下半年開始全國樓市逐漸升溫，房企去庫存節(jié)奏加快，資金面不斷改善。加之各地供地節(jié)奏也開始加快，自然會推動房企儲備規(guī)模的上升。

　　其進(jìn)一步指出，“截至今年8月，30家A股上市房企土地儲備規(guī)模中，金科股份、榮盛發(fā)展和新城控股的土地儲備規(guī)模增幅較大，同比增長141%、130%和114%。此類房企積極做大土地儲備規(guī)模，充分說明近兩年對于提高銷售業(yè)績的急迫，也體現(xiàn)了較好的拿地能力。”

　　從年中存貨增幅看，金科股份、榮盛發(fā)展、新城控股等存貨的增幅分別為24.4%、24.6%和53.5%。

　　值得注意的是，從存貨指標(biāo)來看，房企的分化也在進(jìn)一步加劇。

　　在存貨減少的55家上市房企中，基本是中小型房企或者是已宣布轉(zhuǎn)型其它方向的房企。比如華鑫股份(600621.SH)的存貨從2016年末的20.7億元驟降為4.77億元，陽光股份(000608.SZ)的存貨從28.6億元驟降為7.3億元，降幅均超過70%。另外，珠江控股(000505.SZ)、新黃浦(600638.SH)等存貨的降幅均超過40%。

　　“應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)依然有較好的發(fā)展前景下，存貨指標(biāo)是一個正向指標(biāo)，這也啟示相關(guān)房企一個市場信號，即行業(yè)集中度繼續(xù)得到體現(xiàn)，當(dāng)前大房企在土地儲備和項目開發(fā)方面依然有較大的規(guī)模，而中小房企的各類指標(biāo)則在壓縮。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　去庫存下的跌價準(zhǔn)備

　　面對仍然如此巨額的庫存，在宏觀調(diào)控的背景下，房企們?nèi)詩^斗在去庫存的路上。

　　在近日的中期業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，考慮到公司擁有較高儲備，下半年將不拿地、少拿地、緩拿地。此外，融創(chuàng)土地儲備在接近2億平方米后，開始降負(fù)債、增利潤。

　　“公司一直在致力于去庫存，因為陽光城在拿地上以并購為主，相對于招拍掛價格也不會太高。”上述陽光城人士表示。

　　在存貨減少的大型房企中，綠地控股今年上半年的存貨為4682億元，相比去年末降3.4%，是“千億存貨俱樂部”里唯一一家存貨沒有上升的上市房企。

　　“公司上半年狠抓去庫存，初現(xiàn)成效。”綠地控股有關(guān)人士表示，存貨下降的主要原因是銷售去庫存；第二個原因是，上半年新增土地有所控制，尤其是高價地基本不拿。因此，雖然土地總面積拿的不算少，但金額不高。

　　萬科在中報中也展望到，“在資金趨緊的背景下，下半年本集團(tuán)將會將風(fēng)險防范和經(jīng)營安全放在首要位置，積極促進(jìn)銷售回款，推進(jìn)庫存去化，保障現(xiàn)金流安全；鑒于土地市場競爭依然激烈，本集團(tuán)將堅持審慎投資策略，推進(jìn)投融資一體化。”

　　“從上半年拿地情況看，多數(shù)房企對此的態(tài)度是謹(jǐn)慎樂觀，行業(yè)處于穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)。”9月7日，上海某中型券商地產(chǎn)分析師指出，不過一些房企大手筆拿地仍導(dǎo)致其負(fù)債率上升。

　　而面對如此火熱的樓市，有些上市房企已審慎處理存貨，提高存貨跌價準(zhǔn)備。比如陽光城就將2017年年中的存貨跌價準(zhǔn)備大幅上提為6.13億元，較2016年末大增317%，而其存貨的增幅比例則為51.4%。

　　“今年上半年我們的土地儲備增加規(guī)模較大，對應(yīng)的存貨跌價準(zhǔn)備同比增加也是正常的。”上述陽光城人士稱。

　　另外，萬科A、綠地控股等大型房企也計提了超過10億元的存貨跌價準(zhǔn)備。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對于存貨跌價的準(zhǔn)備，某種程度上也說明此類房企對未來市場有較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，這也和部分大中城市房地產(chǎn)市場降溫等態(tài)勢有關(guān)。”

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