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路透北京9月5日電---隨著樓市寒意加深,中國銀行業(yè)與地產(chǎn)業(yè)一榮俱榮的燃情歲月漸成往事.中國式房貸危機上演的幾率固然不大,但若樓市嚴冬再持續(xù)一年半載,銀行壞賬上升和盈利受累恐怕難以避免.

上述擔(dān)心絕非杞人憂天.在整體經(jīng)濟放緩的背景下,銀行利潤高增長的基礎(chǔ)已不穩(wěn)固,亮麗的中報掩蓋不了逾期貸款增加的苗頭.作為商業(yè)銀行的重點客戶,房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控趨緊之下疲態(tài)漸顯,也成為銀行的心腹之患.

江蘇省銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認為,如果樓市調(diào)整持續(xù),房地產(chǎn)銷售進一步惡化,銀行貸款出問題只是早晚,就看在各家銀行中占多大比例以及受影響大小."即使房價下跌5%-10%,銀行也需要兩三年消化不良貸款,而如果下跌30%以上,(銀行貸款)大面積出問題也是可能的."

中金公司的銀行業(yè)壓力測試顯示,如果中國前十大城市房價下跌10%,GDP增速下降到9.5%,則上市銀行不良貸款馀額將增長19%,2009年凈利潤增速將達到22%;如果十大城市房地產(chǎn)價格調(diào)整40%,GDP增速降至7%,則上市銀行不良貸款馀額將大幅增長126%,明年凈利潤將同比下降26%.

雖然上述結(jié)果僅基于最悲觀的情景假設(shè),背後的故事其實是:隨著經(jīng)濟放緩態(tài)勢明朗和調(diào)控政策的持續(xù),業(yè)界的看法正趨向謹慎保守.

"房地產(chǎn)貸款前景的不確定性在很大程度上取決于政府的調(diào)控走向.如果調(diào)控持續(xù)一段時間,初步估計下半年房地產(chǎn)壞賬可能趨于增加,但增量會比較有限."國泰君安證券金融業(yè)首席分析師伍永剛表示.

種種跡象表明,政府尚未有放松調(diào)控的意圖.就在上周,萬眾聚焦北京奧運後會否有"重大利好"出臺之際,中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)出通知,要求嚴格執(zhí)行商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款等.業(yè)內(nèi)人士認為,通知雖然是重申已出臺的相關(guān)措施,但對銀行仍具有相當(dāng)威懾力.

去年9月央行祭出房貸新政以來,中國房價瘋漲勢頭戛然而止,成交明顯萎縮.全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比漲幅自去年10月起逐步回落,6月甚至出現(xiàn)零增長.今年上半年全國商品房銷售面積同比下降7.2%,去年同期則增長21.5%.最新的7月數(shù)據(jù)顯示,已有近20個大中城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌.

**樓市調(diào)整難免,銀行宜早防范**

一位地方監(jiān)管高層對路透分析稱,本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整,實際上是對此前個別熱點地區(qū)和一段時間內(nèi)房價增長過快的一種修正."調(diào)整是必然的,政府希望通過調(diào)整來擠泡沫,問題在于泡沫怎麼擠.銀行如果及早防范,應(yīng)該能將風(fēng)險控制在局部."

從各銀行的半年報看,房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比及不良率普遍有所降低,但部分銀行的逾期貸款亦出現(xiàn)增加趨勢.上市房企半年報更明確傳遞出行業(yè)盈利增長放緩的訊息.房地產(chǎn)龍頭萬科(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)今年上半年凈利潤同比僅增24%,明顯遜于去年逾一倍的增幅.

房地產(chǎn)調(diào)控趨緊,即使大型開發(fā)商也明顯感受到壓力.萬科去年底率先在部分地區(qū)降價促銷以保業(yè)績增勢,并引發(fā)各地開發(fā)商紛紛效仿.

一家國有上市銀行分行負責(zé)人笑稱,"房地產(chǎn)業(yè)過去幾年日子太好過了,這次擠泡沫也是逼他們讓出部分利潤空間.但畢竟保持房市穩(wěn)定健康發(fā)展的基調(diào)不會變,萬一房地產(chǎn)行業(yè)真的掉頭向下走,也不排除會有救市政策出臺."

國泰君安的伍永剛預(yù)計,政府可能會將房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)一段時間,逼地產(chǎn)商就范,但應(yīng)該不會加倍嚴厲."除非政府出臺非常嚴厲的措施,否則銀行不會發(fā)生真正意義上的'房貸危機'."

**系統(tǒng)性風(fēng)險尚不足慮**

禍起歐美的次貸危機和近期深圳等地的"斷供"潮,一度令人對中國新興的房貸業(yè)務(wù)擔(dān)心不已.對此多位銀行家及分析人士均表示,中國住房按揭貸款質(zhì)量安全可控,在較長時期內(nèi)仍將是銀行利潤的增長點.

所謂次級房屋抵押貸款,是指專門為信用記錄不佳或資金不足的貸款人提供的一種短期內(nèi)低息、中長期高息的房屋貸款品種,其風(fēng)險較高,利率也較高.

前述地方監(jiān)管高層預(yù)計,本輪房價調(diào)整中,不排除前期房價漲幅居高的深圳、上海等地發(fā)生局部風(fēng)險,并殃及個別放松審貸標(biāo)準(zhǔn)的銀行."不過這只是個案,不會在全國大面積發(fā)生.中國銀行業(yè)已經(jīng)從美國次貸危機得到了教訓(xùn),這一課上得很及時."

瑞銀集團中國銀行業(yè)分析師王瑤平認為,中國按揭貸款首付比例相對較高,且貸款期限較長,在房價高位買房的居民占比較低.據(jù)其測算,H股上市銀行的平均抵借率(貸款馀額/房產(chǎn)價值)控制在50%以內(nèi)."萬一斷供,房貸有首付有抵押,銀行風(fēng)險完全可控."

"斷供"風(fēng)險究竟幾何?伍永剛的團隊對中國上市銀行逐一作了測算,將各行于去年下半年房價大幅上升時期發(fā)放住房按揭貸款額占現(xiàn)有按揭馀額的比重,作為未來房價波動引發(fā)"斷供"風(fēng)險的參考.結(jié)果顯示,多數(shù)銀行占比控制在20%以內(nèi)甚至接近10%,只有興業(yè)銀行(31.34%)(601166.SS: 行情)和中信銀行(26.05%)(601998.SS: 行情)(0998.HK: 行情)占比較高.

開發(fā)貸款由于杠桿比率明顯高于按揭貸款,在房企資金鏈普遍趨緊的現(xiàn)狀下,被認為是房地產(chǎn)貸款風(fēng)險最薄弱的環(huán)節(jié).截至今年6月末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款馀額為1.95萬億元,占全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款馀額的37.5%.今年上半年,新增開發(fā)類貸款仍占到房地產(chǎn)貸款增量的46%.

王瑤平表示,一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部貸款比重越小,潛在風(fēng)險越小.對于新發(fā)放的貸款,銀行亦從客戶選擇、貸款額度等方面加大控制力度."(開發(fā)貸款)其實最近兩三年內(nèi)已經(jīng)收緊,中小開發(fā)商很難借到錢,我們看不到大規(guī)模的風(fēng)險."(完)

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